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误买"凶宅"能否索赔?是否尽到告知义务是关

发布时间:2018-05-09

       发生过“横死”事件的房屋,在中国人的传统观念中,带有浓重的“不吉利”色彩,很多人对此非常忌讳——

  误买“凶宅”,如何维权

  吴之如/漫画

  前不久,湖南长沙的苏女士在房屋中介公司的介绍下花85万元买了一套住房。可当苏女士入住后却无意中得知,这套房屋内曾经有一名女租客自杀。苏女士感觉受到了欺骗,要求撤销合同,但原房主不同意。无奈之下,苏女士将原房主诉至长沙市天心区法院,要求撤销房屋买卖合同。近日,天心区法院判决撤销房屋买卖合同,原房主“退房赔钱”。

  对普通民众来说,购房是一件终身大事,但是如果花重金购买的房屋是“凶宅”,该怎么办?如何避免买到“凶宅”?记者就此采访了专家。

  “凶宅”≠“死过人的房屋”

  “‘凶宅’的概念和定义是相对的,是主观心理上的概念,也可能随着历史演化而发生改变。”中国政法大学国土资源法律研究中心主任李显冬在接受记者采访时表示,“对于‘凶宅’,不同的人可能有不同的反应,也会有部分人认为没有影响,不介意居住在发生过非正常死亡事件的房屋中,不过它确实是中国传统观念中寓意不吉利的民俗概念。”李显冬说。

  中国人的传统观念认为,在一定时期内曾发生过凶杀、自杀等致人非正常死亡的恶性事件的房屋属于“凶宅”,具有“不吉利”的性质,因此绝大多数人对“凶宅”心存芥蒂。记者在北京几家房屋中介公司对市民进行了随机采访,多数市民表示,对“凶宅”很忌讳,不会购买。

  尽管如此,人们对“凶宅”的定义却各不相同。据报道,孙女士曾在不知情的情况下搬入过一个被称为“癌症楼”的小区,该小区在几年内陆续有十几位邻居得过癌症,具体原因则众说纷纭。

  对一些人而言,发生非正常死亡事件的房屋是给人心理上的不安,而超高的疾病易发率,更是与现实生活息息相关。诸如“癌症楼”等被认为“不吉利”的房屋是否同样属于“凶宅”?李显冬认为,广义上的“不吉利”往往难以被认定为“凶宅”范畴。“传统概念中的‘凶宅’并不会伴随高发或传染性疾病,而是因发生过非正常死亡事件带给居住者心理上不良影响,尽管同样事关购房者的切身利益,但是这种情况与典型的‘凶宅’意义并不相同。”李显冬说。

  而西南政法大学民商法学院教授、博士生导师张力则指出,“癌症楼”之类房屋一般不会被援引“凶宅”之类的审判逻辑。因为“凶宅”通常理解是“横死屋中”。一般审理时,法官会将这种“边缘化”的“凶宅”与一般意义上的“凶宅”作对比,这种情况也会对居住人产生影响,但无论是心理影响还是对交易价值的影响都会比横死屋中小得多。“这样的案子法院可能倾向于判决维持合同。不过这是一个量变,很难一刀切。”张力说。他同时强调,在房屋内生老病死属于正常现象。

  2011年,刘某与晁某签订了八个月的房屋租赁合同,后来,刘某以有人在所租赁的房屋中突然脑梗死亡为由,认为房屋属于“凶宅”,要求解除合同,并退还剩余租金。法院经审理认为,在房屋内伤亡属于正常现象,没有“凶宅”之说,故对刘某的诉讼请求不予支持。

  张力表示,在司法实践中,如果没有足够证据证明房屋内发生过非正常死亡情形,且直接造成屋主直接精神损失或经济损失,房屋通常不会被法院认定为“凶宅”。

  “凶宅”∈“瑕疵出卖或出租物”

  对于“凶宅”一词,目前并没有权威、统一的定义,也没有科学依据可以证明“凶宅”带给居住者“不吉”的影响确实存在。有人认为,在房屋居住使用的质量能够得到保证的情况下,“凶宅”这一概念并不受到法律的约束。

  民法总则第10条规定,处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。受访专家称,民间风俗习惯同样可以作为约束民事法律行为的依据。尽管“凶宅”与房屋的物理质量无关,但是“凶宅”在交易中可被认定为“瑕疵出卖或出租物”。

  张力表示,对于传统民俗,并不需要直接的法律规定。“如果买房人或者承租人在意房屋是否是‘凶宅’,那么这一信息对于房屋交换价值的形成就属于关键信息。”

  “房屋的居住感受非常重要。”张力还强调,按照一般的善良风俗理解,买受人在知晓房屋是“凶宅”的情况下,他的居住质量会严重下降。这种下降不只针对于某一特定居住人,而是对于社会上大多数人而言都存在。因此,“凶宅”这种属于房屋的“不吉利”的经历,就会成为广义上的房屋“质量瑕疵”,既影响居住感受也影响房屋将来的交换价值。

  李显冬还表示,尽管“凶宅”不影响使用,但由于“凶宅”的特殊性质,在正常交易情形下购房者通常不愿购买,若是一时不察购入“凶宅”,大多数人都不愿意继续居住,继而容易与原房主或房屋中介机构产生纠纷。

  如果购房者、租房者确实是在不知情的情况下购买或是承租了“凶宅”,该怎么办呢?记者了解到,根据合同法第54条第2款规定,一方以欺诈的手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  “根据具体情况,受损害方在要求退房退款之外,还可以申请退房之后重新找房等情况面临的损失、差价、原房款利息等赔偿。”张力认为。

  “需要注意的是,请求撤销合同应当在知道或者应当知道房屋是‘凶宅’之日起一年内向法院提起诉讼,否则这一权利将会丧失。”北京市中闻律师事务所律师董娟补充道,“若权利人选择继续居住,也可以重新协商,要求对方适当地降价,或予以部分赔偿。”董娟说。

  若因租客非正常死亡导致房屋交易困难或贬值,房主是否有权索赔?“若是独居租客因故意或者过失导致非正常死亡,比如自杀、自焚、触电等,由于其他未共同居住的家属对此不存在法律上的注意义务,所以出租者无法向其家属索赔。”董娟表示,在租客与家属共同居住的情况下,如果有人未能尽到合理的注意义务,导致其他人发生了非正常死亡的意外事件,如在床上吸烟、使用燃气灶等造成了火灾、爆炸等事故,出租者有权要求租户对房产价值的贬损承担损害赔偿责任。

  此外,李显冬还认为,房主可以根据具体的租赁关系,向相关当事方提出民事损害赔偿。

  2010年,程某将房屋出租给某公司,租赁期间,该公司员工在房屋内自杀身亡,在当地造成很大影响。程某认为此事使房屋成为“凶宅”,导致房屋无法出租,也难以转让,便起诉要求该公司赔偿损失8万元。在该案中,法院认为房屋的市场价格往往由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等综合因素构成,而“趋吉避凶”的风俗习惯并不违反公序良俗,理应得到法律的尊重,而事实上存在的此类房屋难以出租、转让的现状也说明其交换价值的贬损,故认定房屋价值因此受到损害。而由于程某未能提供证据证明房屋受损的数额,故法院综合判定该公司赔偿程某损失3万元。

  是否尽到告知义务是关键

  记者经过梳理发现,目前与“凶宅”相关的维权案件中,一般会出现以下几种情况:合同有效;合同有效但被告给予赔偿;合同无效;合同可撤销等。

  根据法律规定,订立房屋买卖合同时,卖房者与房屋中介机构应当向购房者披露的信息,不仅包括房屋的权属登记情况,如有无共有人,有无查封、抵押等情况;还包括可能对购房者的情感与精神享受产生影响,或是对房产的交易价值产生影响的信息,比如是否属于“凶宅”,周边有无恶邻、辐射物体、重大污染等情形。

  “在房屋买卖过程中,卖房者如果没有向购房者披露提供的房屋是‘凶宅’,购房者在购买之后才得知这一情况,进而产生了恐惧等心理压迫,影响到房屋的正常使用,则卖房者就存在隐瞒事实、违背诚实信用的欺诈行为,同时也违反了出卖物的瑕疵担保责任。”董娟解释说。

  此外,受访专家均表示,由于以上信息可能对租赁合同是否有效、房租的金额高低等产生较大的影响,所以,出租者与房屋中介机构同样存在对上述信息进行披露的义务。房屋中介机构如果没有尽到信息披露义务,需要对购房者进行补偿,甚至是以原价进行回购。

  “如果购房者要求撤销合同,则卖房者需要返还购房款;如果购房者不解除合同,卖房者可能需要承担赔偿损失、减少价款等财产性损害赔偿责任。”董娟补充说,如果购房者心生恐惧,产生了严重的神经衰弱等精神损害,卖房者还可能需要承担精神损害赔偿责任。

  2014年,吴某以80万元购买了孟某一套住宅,交房后吴某得知孟某的父亲曾于2013年从该房屋跳楼自杀,故吴某请求法院撤销房屋买卖合同。一审法院判决驳回了吴某的诉讼请求。吴某上诉后,二审法院经审理认为,从我国善良风俗出发,该事实足以对吴某是否作出购买涉案房屋的真实意思表示造成影响,原房主有义务如实告知房屋情况,故判决撤销合同,孟某返还吴某80万元购房款。

  但是,并非所有在未知情情况下购买“凶宅”都会被法院判决撤销合同。根据江苏省南京市秦淮区法院的公开信息显示,马某曾于2011年购买了一套房屋并一直居住其中,2015年马某将房子出售给耿某,耿某住进去后得知2007年曾有人在这套房子内自杀。耿某将原房主马某告上法庭,要求其赔偿损失。法院以无证据证明马某知晓屋内发生过自杀事件,且死亡地点非室内、死亡事件时间较久远为由驳回了耿某的诉求。

  对此,张力表示,只要房主知情,不管是再出租或者再出售都应该对租赁人或买受人告知相关信息。“新房主若不知情,则不存在告知义务。”

  李显冬也认为,按照侵权责任法的归责原则,有过错即有责任。若卖方不知情,则不一定要承担赔偿责任。

  而关于事发时间久远的房屋是否属于“凶宅”,董娟分析认为,不能简单地一概而论,应该就恶性事件对购房者产生的心理压迫以及房产的交易价值等遗留的不良影响的大小进行综合判断。

  可在合同中加注信息披露条款

  董娟告诉记者,随着大家的法治观念不断增强,现在部分房屋中介机构开始在《房屋买卖合同》中约定承担“凶宅保障服务”。而记者检索“凶宅”的相关新闻发现,2015年,某大型房屋中介公司就已建立“凶宅数据库”,仅在北京已备案的“凶宅”就有2000多套。

  如何防范购房时可能遇到的欺诈行为,避免买到“凶宅”?对此,专家们给出了一些建议。

  董娟建议,购房者应尽量选择信誉好的房屋中介机构办理交易事宜。“房屋中介机构不仅能够全面掌握附近区域内小区的具体情况,还有义务对房屋的背景信息进行适当调查,并如实向购房者披露。”董娟说。

  张力则指出,购房者不能仅仅基于卖方的表述便全部信赖,他强调,购房者还需要主动去查询了解房屋的相关信息,如房屋是否登记在出卖人的名下以及是否有抵押、担保、受损等产权状况,这些都可以通过房屋登记管理部门去查明。

  而对于没有被登记、无法查询是否发生过非正常死亡的情况,则往往还需要通过走访左邻右舍来了解。“一旦得知房屋存在长期空置没有人居住,售价明显低于市场价格,房子是继承所得,或者业主的婚姻状况是丧偶等情况,就需要引起足够的重视。”董娟说。

  为避免买到“凶宅”给自己造成损害,李显冬强调,为防万一,购(租)房者最好在合同中添加注明信息披露条款,明确对方尽职调查与信息披露的义务,证明房屋从未发生过凶杀、自杀等非自然死亡的情形。若在交易之后发现上当,更便于依据合同条款主张维权。

  法规链接:

  《中华人民共和国民法总则》

  第十条处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。

  《中华人民共和国合同法》

  第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

  (一)因重大误解订立的;

  (二)在订立合同时显失公平的。

  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

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